物权法草案经历第六次审议

    10月２７日开幕的十届全国人大常委会第24次会议，对物权法草案进行了第6次审议，这创下了我国法律草案的审议次数之最。此次大会对之前的物权法草案五次审议稿进行了部分修改，其中，备受公众关注的“住宅用地满70年续费”条文被删除。此外，有关住宅小区公共部分认定问题，大会也专门作出了调整。
    记者节选了贴近日常生活的几个方面，邀请有关人士进行点评。不少专家指出，经过6次审议后，物权法草案已显得比较成熟，此次新修改部分，更是着眼于普通民众的“身边利益”，极具人性化。

【关键词】
住宅用地、70年
    这是一个不得不说的话题，事关千家万户。草案五次审议稿中规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”
    而第六次审议中，在多数常委会成员的一致建议下，“自动续期”可以保留，但“70年后支付土地使用费”条款被删除。
    对此，福州房地产专家陈国旺认为，此次大会将该条款删除，主要出于两种考虑：第一是时间问题，现在市场上大部分的房屋所在土地年限不过20年，也就是说，未来的时间跨度还很长，许多变数都是不可预知的，如果在此时就匆匆作出规定，难保未来会出现一些不适之处。第二是从社会安定稳定的角度出发，受传统思想影响，中国人对于房屋的归属感很强，如果在此时就埋下不确定因素，势必会引起一些争议。
    但陈国旺表示，现在把此条款删除，并不意味着自动续期后，使用权人就可以不缴纳任何费用，从以往的先例来看，这部分费用很有可能会转换成象征性的税收，额度不大，可以让普通家庭轻松承受。
【关键词】
小区车位归属
    五次审议稿规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
    六审稿则将此修改为：“车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
    福州一小区物业主任赵先生告诉记者，车位之争，从小区建立伊始，就一直没有停息。“此次六审稿专门对此进行了修改，但是否有助于问题的解决，我心里也没底。”赵先生说。
   “有关车位的纠纷，短期内不会停止。”陈国旺告诉记者，虽然修改稿加进了“车位、车库，应当首先满足业主的需要”，但依然明确“车位、车库的归属，有约定的，按照约定”，可是，这里所谓的约定是指什么？一般来说，可视为小区的前期规划，有关部门同意办理产权的，自然可认定为私有财产，而这些都是开发商在开发前就设计或规划好了的，作为后到的业主，根本不可能参与这些所谓的“约定”，也就是说，开发商在“约定”中占据了绝对的主动位置。因此，他认为，如果不把“约定”的概念进一步明确，车位的纠纷还会继续上演。
【关键词】
民宅商用
    五次审议稿规定：“业主不得违反管理规约，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经相邻的业主同意。”
    而此次大会上，不少常委会成员提出，在餐饮、娱乐后面采用了“等”字，这容易使人误解为物权法主要限制餐饮和娱乐业对住宅的占用，而实际上，所有的经营性场所都应包括在内。此外，为了保护居民的安宁权、休息权等人身权利，建议将这一条中“应当经相邻的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主同意”。
    福建三通律师事务所许水清律师对这样的修改，表示赞同。
    他认为，把“相邻业主”修改成“有利害关系的业主”，是一个合法、合情、合理的进步，不仅概念明确，操作性也更强。从现实角度出发，在住宅楼内从事商业活动，尤其是开办公司等会造成住宅配套资源的紧缺，如车位紧张、电梯拥堵等，还有可能影响到小区的安全和管理，从而给许多居民带来诸多生活不便。因此，对于谁来主张小区内是否可以开展某一商用项目时，有权表态的，绝不仅仅是相邻业主，这样的面显得太窄了，不符合实际，改成“有利害关系的业主”显然很人性化。
    许水清律师同时表示，该条款修改后，还应该读出题中应有的另一层意思，即“有利害关系”如何认定？这绝不可能是一个主观的认识，否则，也势必影响到表决的公正性。因此，应该认识到，从法律层面看，想要主张权利的业主，必须拿出有效证据，证明自己与该商用项目之间确实存在实际、客观、确定的利益关系。

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应收账款有望抵押贷款
Ｎ中证

　　权威人士透露，“企业应收账款和存货作为动产担保”已写入《物权法》草案。这意味着企业可以应收账款和存货向商业银行抵押贷款，一旦《物权法》获得通过，全国将有30万亿元资金被盘活。
　　这位人士表示，以此为基础的动产抵押融资，是解决国内中小企业融资难的最有效途径之一。中小企业特别是乡镇企业基本上没有固定资产，而应收账款和存货却占总资产的一半以上。在土地、房地产等固定资产成为商业银行办理抵押贷款首选担保物的今天，中小企业融资自然困难重重。如果应收账款和存货可作为担保物向商业银行抵押贷款，那么中小企业的融资渠道将得到疏通。
　　上述消息得到金融业研究人士的证实。着手担保物权制度改革研究的有关人士告诉记者，近年来有关部门一直在积极推动这项工作。

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来 源：海峡都市报
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