缘起 入住才半年已过保修期？　 

      房子保修在很多购房者眼里是天经地义的事，买袋食品还有保质期呢，更何况是房子。保修期该从何时算，很多人会想当然地认为，当然是 从房子交到我手里算。至于具体期限是多少，恐怕很多人一点概念都没有。一旦房子真出了问题，只知道找开发商，只有着急上火的份儿。 

      记者的一个朋友，买了天河某大盘的一套住宅。搬进去刚过了半年，就发现墙壁渗水，朋友怀疑是预埋的水管爆裂，于是找开发商维修。但 开发商却告诉他由于他买的是尾货，楼盘竣工已有两年，房子已经过了保修期，他们不再负责。朋友愤怒异常，自己才住了不到半年，怎么就 过了保修期？ 

      据了解，广州市各部门接到的关于房屋质量的投诉越来越多，其中很多是关于保修期的争议。那么，房屋保修期到底有多长？期限如何计算 ？一旦出了问题该如何处理？带着这些问题，记者采访了有关部门。 

      释疑　此保修期限非彼保修期！ 

      房屋的保修期到底有多长，期限从何时算起？很多人根本搞不清楚，更不用说搞清楚承建商承诺给发展商的保修期和发展商承诺给业主的保 修期有什么区别，很多时候购房人会被搞得糊里糊涂。 

      国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”。建设部在《商品住宅实行住宅 质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括： 墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个 月；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。 

      这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商 的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。 

      但是，等房子销售到了消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。发展商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建 筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住 户拿到房子，一些保修期已经过了。 

      根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低 于上述规定的最低保修期限。一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可 以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起 算时间；如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。 

      提醒　过了保修期限也可要求处理 

      需要注意的是，很多购房合同都会有一个免责条款，规定因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内。这 一条需要注意，因为很可能是一个陷阱。对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此，订 立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题后，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。 

      一旦房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明 因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。保修完后，一定要认真验收，如果有可 能请专家验看，确保质量过关。涉及结构安全的大问题，应当报当地建设行政主管部门备案，便于日后查询。 

      对超过保修期的房屋质量问题，购房者也不要六神无主，要区分清楚情况以便进行处理。据某物业公司经理提醒，如果是因为发展商故意拖 延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后 证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找发展商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。只是此时可能态度需要 好一点，同时讲一点策略，需要支付一定费用。 

      住宅是使用年限很长的耐用消费品，住宅的质量问题具有复杂性和后验性，有的质量问题只有在使用中才能逐渐发现。现在，国家考虑建立 住宅质量保证保险机制。住宅质量保证保险是国际上通行的一种成熟制度，叫做“潜在缺陷保险（简称IDI）”，又称“建筑物十年期责任保险 （LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工验收之日起10年之内，住宅因质量事故而给消费者造成的损失。

原作者：刘丽琴
来 源： 广州日报
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