引子：
  10月底，建设部正式发布了《中国房地产经纪执业规则》（下简称《规则》），规定今后房产中介机构不得管理客户交易资金，杜绝其挪用、占用客户房地产交易资金的行为，保障交易资金安全。“那么，现在该由谁来进行二手房交易资金的监管呢？”正在办理卖房手续的丁小姐看到这则消息后多了一分烦恼。
  今年10月，丁小姐将其房产交给福州某房产中介办理交易，并与买方和中介签订了三方协议。协议规定，在完成房产证过户之前，购房款由房产中介监管，待房产证过户手续完结后，房产中介再将房款一次性交给丁小姐。但丁小姐说：“我现在已经将所有的房产交易资料交给中介了，如果过户成功，中介不把卖房款交给我，该怎么办？”现在建设部的《规则》出台了，房产中介不能再进行交易资金的监管，那么，房产买卖双方的交易资金又该由谁来监管呢？

现状
交易资金缺乏保障
  二手房交易过程中，在完成房产证过户之前，买方将购房款交给房产中介监管，这是目前福州二手房交易中存在的普遍现象。根据记者对福州一些规模较大房产中介的调查，目前在房产中介进行房产交易的客户有90%以上均选择由中介进行资金监管。
  为什么购房款要交由房产中介来监管呢？阳光家园房产中介有关人士告诉记者，在二手房交易过程中，由于房产证的过户需要10至15个工作日才可以完成，而在此之前，买卖双方会约定好房款的缴纳方式，因此一般来说，在双方签订买卖合同后，买方会支付1万至2万元的订金，在办理房产过户前支付交易房款的20%至30%，而在房产证过户手续办完后，买方再补足所有的款项。但由于房产证过户存在一定的失败率，比如有些房产因手续不全不能过户，有些卖房人的房产证存在伪造现象，还有一些卖房人中途反悔不愿再卖等原因，所以买方不放心将首付款直接交给卖方。也正因如此，相当多的买卖双方就会选择与房产中介在交易之前签订一份三方协议，对交易款的支付进行约定，并将交易款项交由房产中介进行监管。
  据了解，目前在房产中介进行二手房交易的客户一般有四种：第一种是卖方无银行贷款（即卖方已交清贷款或为一次性购房），买方无需通过银行贷款购房；第二种是卖方尚有银行贷款未结清，买方无需通过银行贷款购房；第三种是卖方尚有银行贷款未结清，而买方需通过银行贷款购房；第四种是卖方无银行贷款，买方需通过银行贷款购房。在这几种情况中，对资金监管问题最关注的莫过于第一种和第二种客户了，因为当买方无需进行银行按揭时，按现行交易程序，其风险不言而喻。一位遭遇这种情况的购房者告诉记者，当把所有的过户资料交给房产中介时，他一分钱都没有收到，一旦中间某个环节有问题，他等于是白白将一套房子送给了别人。

资金监管方式偏少
  其实，目前二手房交易的买卖双方可以选择的资金监管方式有三种：银行监管、房产交易中心监管以及交给房产中介监管，但福州的二手房交易者更愿意选择房产中介。
  记者特地对上述三种房产交易资金监管方式进行了调查。福州房产交易登记中心人士告诉记者，该中心不开展对二手房交易资金进行监管的业务。而银行界人士告诉记者，福州各大银行都开办了对二手房交易资金进行监管业务，具体做法是：在房产交易买卖双方确认需由银行进行资金监管时，可由买卖双方及银行签订一个三方监管协议，约定好交易资金应如何结付等条款，并由银行开设一个专门的内部账户监管资金。例如，约定在交易前，买方需向专门账户付多少钱，而这些钱由银行先行冻结，待过户手续结束后卖方再凭相关手续证明材料取款。不过银行界人士告诉记者，银行只能对账户资金进行管理，而对房产交易过程及程序并不了解，因此对可能引发的纠纷，银行不承担任何责任。这位银行界人士也承认，目前选择由银行进行房产交易资金监管的人数较少。
  相比前两种方式，福州的二手房买卖双方更偏向于选择由房产中介来进行资金监管。一位进行过二手房交易的读者告诉记者，虽然在二手房交易过程中，对房产中介监管资金也心存疑虑，但是房产中介毕竟还是个企业，它们在资金监管上的安全性，比如说携款逃跑的可能性要大大小于作为个体的买卖双方。
  双安房产中介人士告诉记者，在进行房产交易时，房产中介会向买卖双方收取1000元的资金托管费，这笔费用就是用来保证整个交易安全的。一旦在交易过程中出现纠纷，房产中介将承担相应的责任。阳光家园房产中介人士也告诉记者，其实对于房产中介来说，不进行资金监管更轻松。他说，去年阳光家园因为房产纠纷的问题赔款额达到了8万元，中间还不包括为了解决各种纠纷而耗费的人力与物力。这位人士表示，由于中介进行资金监管并收取了监管费用，就需要承担相应的责任，而现在很少有交易合同能够顺利完成，总会发生这样那样的问题。比如说，房产证过户手续办完了，买卖双方交易本该结束了，买方突然对装修设施等产生不满，进而拒绝付款，在这种情况下，只好由中介去协调，如果协商不成，中介就要按合同条款赔款。还有像去年二手房税费突然调整，而有些合同是在调整日前签订的，如果中介不支付需多缴的税费，这些交易也就无法完成。因此，如果中介不对交易资金进行监管的话，可以节省大量的人力成本，遇到的风险也较小。

中介监管日趋减少
  一位房产中介人士告诉记者，由于现在越来越多的二手房买卖双方通过贷款方式购房，因此由中介监管的资金在逐年减少。
  阳光家园房产中介人士说，在福州规模较大的房产中介中，一年监管的交易资金总量在100万至200万元间，监管的时间一般也只有一个月左右，因此大多数房产中介都会在协议中规定，待交易完税日，即房产证过户完成日，将资金全部交给卖方。
  而双安房产中介人士也表示，由于现在许多房产买卖双方都是通过贷款方式购房，由中介监管的资金量比以前少了许多。他说，如果卖房者的贷款未付清，那么买卖双方会约定，先由买方将卖方银行贷款的余款结清，卖方给买方出具证明，而此时买方就不再向房产中介交纳预付款了。如果买方再选择贷款买房的话，假设其按房款60%按揭的话，那么扣除原来支付的款项，在房产证过户前，买方交给房产中介的款项是相当少甚至没有的，在房产证过户手续结束后，卖方可从买方的贷款银行拿到余款，而不用通过房产中介。
  不过，据了解，不管买卖双方交由房产中介监管的资金有多少，其缴纳给中介的监管费用都是1000元，房产中介也随之将承担交易资金安全保障、权证交易安全保障、交房设施完整性保障及手续催办等工作。

剖析
中介监管存在风险
  建设部出台《规则》杜绝房产中介进行交易资金的监管，究其原因有两个：一是因为资金监管已经超出了房产中介行业的范畴，二是国内出现了多起房产中介卷走资金的事件。
  去年7月，在安徽合肥，号称当地“房产中介航母”的桃园房地产代理销售有限公司突然关门停业，数百名客户的4000多万房款随之销声匿迹，这是近年来全国二手房市场发生的涉及金额最多、影响最大的中介卷走资金事件之一。而在此事件之前和之后，由于房产中介行业本身管理所存在的一些不规范，也屡屡出现销售人员携款潜逃的事件，金额从几十万到几百万不等。这样的现象在北京、广州、深圳等地也都有发生。福州房产中介人士认为，这是建设部出台《规则》的动机。
  此外，就房产中介本身而言，对房产交易的资金进行监管，也易引发很多潜在危机。如一些房产中介会把监管资金用于扩张或投资，这样一方面会人为引发房产中介的价格战，使其经营成本增加，造成恶性竞争的局面，给真正规范经营的品牌房产中介公司带来很多损失和伤害；另一方面，一旦经营出现问题，有些房产中介就会通过拆东墙、补西墙的办法，来维系企业发展，如其后续资金跟不上，造成资金链断开，就会无法偿还客户的资金，继而就很有可能发生公司倒闭，人财皆空的严重后果。

建议
尽快出台监管细则
  在建设部《规则》出台一个多月后，在福州二手房交易市场上，由房产中介对房产交易资金进行监管的现象并未改变。
  究其原因，首先是《规则》中没有对交易资金具体监管方式的细化规定。由于相关细则尚未出台，也没有对房产中介进行资金监管的约束规定，因此根据记者从各房产中介得到的消息，目前各中介还不会退出资金监管业务。
  对此，像丁小姐这样的二手房交易者目前最盼望的莫过于细则尽快出台，以解决他们对资金监管的担忧。
  “‘资金监管’应该由独立于买卖双方及中介的其他独立机构来实施。”一位想转让房产的福州读者说，“目前在国外，对交易资金的监管多由专门机构进行账号的统一管理，这种监管方式可以有效减少二手房交易风险，值得在福州推广。”
  虽然少有听说福州房产中介携款潜逃的消息，但在二手房市场竞争激烈，房产中介倒闭潮和兼并潮出现的情况下，业内专家提醒，选择由房产中介进行“资金监管”的二手房交易者应该警惕中介公司的“骗款案”。
  该专家表示，买卖双方在二手房交易过程中，为确保资金的安全性和可靠性，最好委托专业的资金监管机构(比如银行、律师行)进行资金监管，以确保交易过程的顺利完成。如果办理业务的房产中介被兼并或合并，交易者应该及时进行合同主体的变更；在房产交易过程中，如果发现中介公司经营出现异常有可能倒闭，应该向法院申请财产保全，以免钱房两空。
  当然，选择一个有信誉的房产中介还是最关键的。

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来 源：海峡都市报社
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