[摘要]目前，我国虽已初步形成了住房保障体系，但是与发达国家相比还存在很多不足，财政税收政策在住房保障上的运用也不成熟。本文通过介绍美、日、新、韩等国在住房保障方面的财税政策，总结出一些可供我国借鉴的经验，并在此基础上提出完善财税政策的建议。

　　一、美、日、新、韩在住房保障方面的财税政策简介

　　财政税收政策在住房保障中可以发挥比较灵活的作用。如政府对低收入者提供直接的住房补贴；在居民房地产交易及相应的金融活动中，提供低息贷款，提供保证、担保等信用支持；豁免消费者在交易过程中及金融活动中的税收和规费，等等。这些方式在世界各国被广泛采用且具体形式多样，以下是美国等四国有关方面情况简介。

　　（一）美国　

　　1.购房减免课税政策。美国住房减免税主要是面向中低收入阶层自购住房贷款的减免税。对其购买自有住房实行税收减免，免征贷款利息税、所得税，减征财产税；对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者.按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款.并免征财产增值税，以鼓励私人购房。住房投资人为使用贷款而支付的利息从其年收入中扣除，从而冲减纳税基数，相应减轻纳税负担。　

　　2.租金补贴政策。家庭收入为所在地区中等收入家庭年收入的80%以下者.都可以申请住房补助。补助有两种方式：一是直接向低收入家庭提供低租金的公共住房，一般低于市场价20%～50%，这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入37%、并申请居住公共住房的最低收入家庭；二是发放住房券，获得住房券的补助家庭必须拿出其总收入的25%支付房租，租金超过部分可以由住房券来补充，接受补贴租户每5年接受重新审查，最长补贴期为20年。　

　　3.政府投资兴建公共住房。美国解决公共住房的一个基本思路是，根据中低收入者占居民总数的比重，每年保证建设一定比例的公共住房，经过若干年的积累，解决了数量问题后，再转向提高住宅水平，公共住房主要由财政投资建造。　　

　　（二）日本　

　　1.政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。《住宅取得促进税制》中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。另外，对财产登记税、不动产所得税、城市建设税实行了减免，并且规定，住房资金中的赠款部分可以免缴赠与税。这些税收规定在刺激住宅建设、鼓励个人拥有住宅方面发挥了重要作用。　

　　2.以低息贷款促进企业从事民间住宅建设，依靠政府建立的住宅金融公库影响和支持住房建设。公库作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构.利息比市场低1%～2%。

　　3.发挥地方群众团体的作用.吸收社会资金发展住宅建设。日本政府还与地方公共团体共同成立住宅供给公社，分别建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平严格按收入线确定，一般占各收入层家庭收入的18%～20%，平均为市场租金的55%。　　

　　（三）新加坡　

　　新加坡是新兴工业国家，在解决住房问题方面成绩突出，住房保障制度有许多特色：　

　　1.实行住房公积金制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付。　

　　2.分级提供公有住宅补贴。严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平，住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公有住宅。购买一室一套的公有住宅，政府补贴1／3；购买三室一套的公有住宅，政府只补贴5％；购买四室以上一套的公有住宅，不仅无补贴，而且按成本价加5%上缴政府。直接补贴的货币形式每年从财政预算中安排。新加坡公共租屋的租金一般占住户家庭收入的4%～15%。

　　3.减让土地费用。建屋发展局是新加坡最大的住房供应者，政府通过减让土地费用的方式向建屋发展局进行间接补贴。　　

　　（四）韩国　　

　　韩国近年来房地产价格上涨很快，为此政府推出了“住房市场稳定综合对策”，在一户一宅的基础上，对在投机地区拥有3套或以上住房的房主，征收60%的资产增值税，再加上居民税等，政府取得的税率高达75％。此外，还推出一些优惠政策，如对房地产开发企业出租的商品住房（包括房地产投资购买的商品住房），其开发期间申请的贷款（出租住房部分）可转为流动资金贷款，适当延长贷款年限，以加大对从事租赁业务的房地产企业的金融支持力度。鼓励具有一定条件的企业或社会组织利用自有房屋，按规定向中低收入家庭出租，减免出租单位的营业税、企业所得税、房产税。　　

　　为了尽量减少低收入阶层购买住宅所面临的经济负担，韩国还对建设和购买小型住宅、租赁住房者给予相当大幅度的税收优惠，即对在流通和保有住房环节上产生的取得税、登录税和转让所得税给予免税或减税的优惠。　　

　　（五）小结　

　　1.灵活运用减免税政策。主要体现在所得税和财产税上。2.提供住房补贴。3.政府提供公共住房。4.明确各级政府的责任。　　

　　二、充分运用财税政策，完善我国住房保障体系　　

　　我国虽已基本建立了由住房公积金、经济适用房和廉租房组成的住房保障体系，但只有廉租房明确要以公共财政资金为主，其他涉及住房保障的支出并未纳入财政预算中：目前实施的经济适用房政策，其资金主要来源于国有土地资产。因此，我国住房保障制度存在的一个重要问题是公共财政支出严重缺位。应借鉴其他国家有益做法，运用财政税收政策完善我国的住房保障体系。　　

　　（一）建立规范的住房保障资金筹集方式　

　　住房保障属于社会保障的～部分，因此其主要的资金来源渠道应是国家财政。我国目前财政收入中用于经济建设的投资比例过大，而社会保障的资金相当有限，没有一个规范的住房保障资金筹集模式。政府尤其是多数地方政府仍将经济发展、开辟财源作为政府的首要职责，把社会公共服务作为次要职责。为了构建和谐社会，适应公共财政的建立，建议在中央财政预算中明确规定每年拿出一定比例的资金作为住房保障资金，加大公共住房的提供，履行中央政府应承担的责任，同时加大政府对金融机构住房贷款的监管。　　

　　（二）增强对低收入家庭住房消费的财政扶持力度　　

　　随着国家财政收入不断增加，政府有能力逐步增加财政资金对住房保障的支持力度。除发放住房补贴外，还可以直接贴租、贴息和发放购房补贴等。1贴租。对以市场价租赁住房的困难家庭实行租金补贴政策，补贴资金主要由职工所在单位核发，退休人员和无业人员可由财政给予补贴，补贴标准应与廉租政策有所区别。2.贴息。推广部分城市实行的中低收入家庭购房贷款贴息政策，并随着房价的上涨调整计算贴息的房价；对城镇居民中的无房户，可在购买住房时享受一定额度的财政贴息，分年度发放。　

　　（三）运用税收政策进行间接调节　

　　应适当调整税收政策，对商品房交易中的营业税、个人所得税、契税进行适当调整，减少对商品房交易的税收优惠，在自有惟一住房、小面积住房方面实行优惠，鼓励合作建房等形式的发展。对于房屋炒作应该课以重税，在现行的营业税、个人所得税、土地增值税中实行加成征收。择机开征物业税，对多套住房实行调控，减少房地产投机现象。可以考虑按家庭、个人拥有住房总面积征收“超面积住房土地使用费”，实行超额累进。为节约人力，可以每5年核定一次住房面积，每5年提高一次征收标准。缴费则一年一缴，这也可以在一定程度上减少房地产投机现象。　

　　（四）完善分税制，合理划分中央与地方政府财力　

　　通过合理划分中央和地方的财力，适当增加地方财权，改变对地方的政绩考核机制，减少地方财力过多依赖土地出让金等收入的状况，从源头上减少地方政府对房地产业扶持的动力。合理地确定中央和地方政府在住房保障中承担的责任，实行中央对地方规范的转移支付。在转移支付中，用因素法替代基数法，充分考虑影响地方财政收支的人、自然、人均国民生产总值和人均财政收入、教育卫生社会保障与市政建设等因素，通过因素法测算出各地的标准收入能力和标准支出需求，建立地方各级政府的标准预算，来确定中央对地方以及地方各级政府间的财政转移支付，使社会成员享受的政府服务水平（包括住房保障）能够大体一致。（江西财经大学公共管理学院，席卫群） 

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来 源：中国经济信息网
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