住房改革可能有新的走向。

　　据本报获悉，国务院参事室最近组成调研组奔赴全国各地，就房地产问题展开调研，并提出房地产改革建议。

　　这项调研成果将向总理汇报，为下一步的房地产政策提供参考。全国政协常委、国务院参事任玉岭牵头组织此事。

　　自2006年以来，随着“房价高、住房难”成社会舆论的焦点，住房改革“失败论”也在抬头，这使得决策层重新考虑房改的总体思路，并陆续启动一系列相关的论证和调研工作。

　　国务院参事室组织的此次调研近日已经开始着手。4月3日，建设部部长汪光焘专程应邀到国务院参事室，就我国居民住房和房地产业发展情况向全体国务院参事作了报告。

　　“房价越来越高，与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关。”4月6日，任玉岭在接受本报专访时说。

　　任玉岭主张，政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房。应当将70%的土地供应给经济适用房，其中的30%用作建廉租房，对商品房的管理则可以完全放开。

　　重点调研低价房

　　据悉，此次国务院参事室组织的房地产调研将历时半年左右。调研组选择了4-5个省份作为调研点，将重点调研低价房的供应问题。
　
　　“比如烟台的旧社区改造，不需要拆迁，所需成本很小；辽宁的棚户区改造，原住户只需要花很少的钱就可以住进去。这些都是值得总结的经验。”任玉岭说。

　　此外，四川和浙江温州的一些房改措施也值得研究。比如温州的经济适用房，采取委托建设的方式，开发成本很低。另外，深圳建写字楼的同时，在一个地方建小户型公寓楼，既方便了员工，也有助于缓解交通堵塞。这些都是调研组感兴趣的个案。

　　除了国内调研，国务院参事房地产调研组还将去韩国、新加坡等国家进行实地考察，了解这些国家在人多地少条件下实现“居者有其屋”的经验。

　　“新加坡实行了世界上独一无二的经济适用房大规模（组屋）建设制度，目前80%的新加坡人都住进了组屋，使得新加坡住房私有率超过60%以上。”一位参加调研的国务院参事表示，“新加坡的组屋经验也将成为我们考察的重点。”

　　调研组着力调研低价房，是有原因的。任玉岭认为，因为目前的房价已经远远超过居民的承受能力。而实际的住房建设的成本非常低。据他本人2004-2006年在四川一些城市和温州的调研，这些地方建房的成本只有600元/平方米，而市场提供的房屋价格少则每平方米几千元，多则上万元。

　　与此同时，各地的经济适用房、廉租房建设仍然占到很小的比重。如按照北京“十一五”规划，5年内北京提供的保障性住房只占到整个住房比例的1/4。而此前，北京市的一项调研显示，大部分家庭无力购买商品房。

　　“参考世界年收入与房价比为1∶3-1∶5的水平，中国可以考虑1∶6的水平定位。”任玉岭提出他的设想，“按照家庭年收入乘6，大于当地平均房价乘100（平方米）的，可以购买商品房。小于和等于当地平均房价的，购买经济适用房。家庭年收入乘20，还不能买100平方米住房的，可以享受廉租房。”

　　根据这一计算，任玉岭认为，占居民总数70%-80%的工薪阶层都应享受经济适用房，这当中享受廉租房比例约为20%。政府可以通过土地的供应量对三类住房进行控制，30%划给商品房，70%划给经济适用房，此中的30%建80平方米以下小户型，用作廉租房。对于商品房的管理则可以完全放开。

　　住房“双轨制”的可能性

　　国务院参事室受命调研房地产问题，并将重心放在低价房政策上，与一年来形势发展的背景有关。

　　1999年起实施的以取消福利分房，全面实行货币分房为核心的上一轮住房体制改革，启动了中国庞大的房地产市场，但其间也出现了一些争议。尤其是近几年，各大城市房价快速上涨。资料显示，目前北京、上海、杭州等大城市一套普通住房的价格已经超过家庭年收入15倍以上，个别的更达到20倍以上。

　　中央政府在过去一年接连出台多项旨在平抑房价的宏观调控措施，但收效不明显。如今在五环路以内的北京市区，已难以找到每平方米万元以下的房屋。

　　因此，当1997年启动的医疗体制改革在2005年被国务院发展研究中心的一份研究报告认为“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供应上重新发挥主导作用，反对“过度市场化”的舆论浪潮在多个领域抬头，住房改革也波及其中。

　　于是，从去年下半年以来，一种认为购买商品房只适用于高收入居民，而广大中低收入居民的住房提供应当由政府承担，以实现“居者有其屋”的“住房双轨制”改革思路，开始在一些决策部门、智囊机构和部分学界人士当中日渐流行。

　　就在这次国务院参事室启动房地产调研的同时，国家发改委主任马凯也在最新出版的中宣部《时事报告》杂志上撰文指出，解决“房价高、住房难”问题，主要需要采取加大供应规模、改善供应结构、完善调控政策、规范市场秩序等四方面措施。

　　而此前，国家发改委的一位副主任也曾在去年下半年的一次报告会上表示，政府需要提供减少土地费用的低价房，并增加这方面的供应，这是解决房价过高，实现“居者有其屋”梦想的根本点。

　　参事室的角色

　　然而，房地产问题牵涉从中央到地方以及社会各群体错综复杂的重大利益关联，“有关的改革建议或方案无论由哪一方提出，都会面临公信力的考验。”一位分析人士对记者说，“相对之下，国务院参事室是比较适合做这一改革调研的角色。”

　　据官方网站介绍，国务院参事室，是国务院的直属机构，也是政府中唯一以民主党派和无党派爱国人士为主体的，具有统战性、咨询性的工作部门。国务院参事由国务院总理任命（聘任），年龄一般在60岁左右，他们的日常职责是调查研究，建言献策，咨询国是，就国家重要决策和工作、重要的法律法规草案及其他重要文件草案提出意见和建议。

　　据介绍，1988年取消粮食双轨制，1999年的农村税费改革，2002年成立国资委等，都与国务院参事室的建议有关。

　　“既接近决策层，身份又相对地超脱，不涉及利害关系，国务院参事们在政府内以个人身份，通过直通车的方式反映社情民意，这是参事室在房地产问题上参政建言的一个优越之处。”上述分析人士说。

　　“国务院参事房地产调研组将通过这次调研，就房地产改革拿出具体可行的建议，8月份会拿出一个初稿，年底拿出最终稿。”任玉岭透露。

　　专访全国政协常委、国务院参事任玉岭

　　任玉岭：高房价与暴利和腐败有关

　　面对“越调控，房价越攀升”的局面，本报记者独家获悉，近期，国务院参事已组成了房地产调研组，拟就各地的房地产问题进行调研，并预备拿出有关建议，供中央决策参考。

　　全国政协常委、国务院参事任玉岭是此次调研的牵头人。

　　作为近二十年来持续对房地产进行跟踪调研的专家，任玉岭认为，自从上世纪80年代实施房地产改革以来，虽然取得了巨大成就，但现在出现的高房价，偏离了改革的初衷，特别是近些年过分强调住房的商品化、市场化，是导致调控房价失败的原因之一。“片面强调房地产拉动经济的功能，忽视了对居民住房的保障功能。特别是把房地产作为支柱产业提出来，使其居住功能弱化，创利和寻租的功能被强化。”

　　他指出，在此前“国八条”、“国六条”等多项调控政策都难以奏效的情况下，再持续出台一些调控政策，估计也难把房价调下来。为了真正解决居民住房问题，需要对整个城镇居民住房建设体系进行重构。

　　近日，任玉岭就此问题接受了本报的独家采访。

　　房改过分强调市场化

　　《21世纪》：过去4年以来，房价越调越高，老百姓意见越来越大，是住房改革方向出了问题了吗？

　　任玉岭：房改是有很大成绩的，但是我们的房改不到位是存在的。现在房价越来越高，这与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关系。

　　从1949年开始到改革开放前，国家盖了大量的住房，分给国家干部和工人居住，那其实就是廉租制度的住房结构。由于国家财力有限，那时建的房子面积狭小，环境较差。

　　上世纪80年代初开始住房改革，国家将房子卖给大家，然后拿这些钱再盖新房子。但如果不在大的国有企业或政府部门的居民，还是解决不了住房问题。

　　1996年，国务院出台了“深化住房改革”的政策，提出“高收入者住商品房，中低收入者住经济适用房，最低收入者住廉租房”的新规定。而由于亚洲金融风暴的冲击，未能很好地执行。

　　亚洲金融风波时，我国为启动内需，将房地产当作拉动经济的重要手段，有意无意地忽视了居民的住房保障。特别是以后把房地产作为支柱产业提出来，更是忽视了住房的居住功能，而强化了住房的创利的功能。

　　现在的问题是，商品房的高价化、经济适用房的异化，还有城市拆迁行为的不规范、廉租房的缺失，已经造成了广大居民利益的损失和购买住房的困难，由此造成的信访不断，还影响了社会安定。现在的房价已经高到正常情况下，1个普通工人买一套房，按100平方米计算需要100年。一个公务员则需要30年。

　　虽然买房可以按揭贷款，但是由于房价高，仍然给很多年轻人带来了十分沉重的负担。我国开始实施住房贷款6年以来，住房贷款已高达2700亿美元，在亚洲居首位，相当于2005年我国GDP总量的十分之一。中科院有一个调查，中国贷款购房的人有98%出现了心理焦虑、迷茫、压抑、困惑、悲观和不安。

　　《21世纪》：目前房地产市场改革滞后和错位，对于整个经济有多大影响？

　　任玉岭：房地产的供应不但直接影响三农问题的解决，还影响了城市化的进程。

　　中国目前有农民工1.6亿，占到城镇人口的1/3。是农民工没有享受到城市的待遇，其工资低，没有固定住所，无缘购买商品房，无权购买经济适用房，没有廉租房供应，大都只能住在城乡接合部。

　　这样的城市化是缺乏以人为本的城市化。只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了，才能做到城市的和谐，启动内需，促进城市进步和现代进程。

　　政府应使“居者有其屋”

　　《21世纪》：住房具有公益性，也有作为商品的投资升值功能，其定位首先应该是什么？

　　任玉岭：住房的建设具有很大的公益性、政治性。绝大部分住房是与人民的吃穿行一样重要的生活品。居者有其屋，是绝大多数人民安居乐业的重要条件。任何国家、任何时候都要关注居民住房的建设和供给，应把“居者有其屋”当作政府的职责和使命。

　　在房价飙升的今天，住房问题已和医疗、教育问题并列，成为百姓头上的三座大山之一。特别是数以千万计的在城市工作的大学毕业生和高达1.6亿的农民工，其居住困难成为社会的一个大问题。

　　《21世纪》：世界上其他一些国家是否也首先关注住房保障问题？

　　任玉岭：去年我去新加坡看到大批的“组屋”（相当于中国的经济适用房），是解决当地中低收入阶层住房的。他们1960年就出台了组屋建设规划，目前80%的新加坡人都住进了组屋。使得新加坡住房私有率超过60%以上。其组屋尽管外观千篇一律，但是居住环境和住房质量超过了我国的很多高档社区。组屋面积约有100多平方米，房价10—20万新元，月薪在8000新元以下的家庭都可以购买。一般的工薪阶层2－3年就可买一套住房。

　　在韩国，为了保证居者有其屋，提出“一户一房”方略，1个家庭只允许买1套住房，明确规定有2套以上住房者，增值税要交65%，3套以上的要交75%的增值税，以此抑制房价上涨。

　　英美一些发达国家也关心普通居民的住房问题。比如，在美国，对2万美元以下收入的家庭是免房租的，政府先后实施了向低收入者提供住房、给开发商以建房补贴，以及低收入者享受所得税减免政策等。

　　所以，从世界各国的经验看，居民住房不同于一般的商品，其还有一定的公益性。

　　高房价与暴利和腐败有关

　　《21世纪》：有人说房价高的背后原因是土地价格高，也有说是开发商利润高，你认为房价高的原因何在？

　　任玉岭：住房问题的核心是商品房价格过高，使广大群众失去了承受能力。国外一般房价同家庭年收入之比为1：3－1：5，即一般5年以内家庭收入可以购买一套住房。而在中国一般需15-20年的家庭收入才能买一套房。

　　房价高的原因，与房价暴利有关。据我所知，房地产利润是很高的，不像一些人所说的只有15％－20%左右。今年春节，就有一位房地产商告诉我房地产利润“何止100%”。

　　房产造价实际是不高的。2001年，我在河北燕郊、廊坊调研，那时盖房的成本也就每平方米550元。2004年，我在四川调研1个县城，当地很好的房子对外卖价也才500元每平方米。2006年年底，我在温州苍南县看到一个28万平方米的小区，造房的售价不算土地只有610元/平方米。可见建房成本每平米只有几百元，现在房价每平米上万元，甚至更高，这不是暴利所导致，又该如何去解释！

　　《21世纪》：还有导致房价高的其他原因吗？

　　任玉岭：按照房地产商的说法，是存在隐形成本的，即所谓无法说出口的无法计算的成本。比如有房地产商说利润达到150%，其中一半要用于“勾兑关系”。因此房地产领域的商业贿赂比较严重，腐败黑洞比较深。房地产拆迁投诉之多，很多难以解决，这都也与商业贿赂和腐败行为有关。

　　房地产价格高，经济适用房少，廉租房缺失，也与政府行为乏力有关系，即没有正视房地产的福利性、保障性、政治性，而过分强调房地产作为支柱产业的重要性。这就导致房地产行业成了追求GDP与创造政绩的行业。
　
　　在大力经营城市的操作下，政府放纵房地产商的行为，推升了房地产的价格，忽略了百姓的利益。

　　要重构住房制度与消费模式

　　《21世纪》：你对于重构整个房地产建设体系有何建议？

　　任玉岭：我认为，再像以前那样出台一些文件，是难以解决住房价格上涨问题的。我觉得应该改变一些思路。

　　首先应该将居民住房进行分类，做好消费定位。现在把住房分为商品房、经济适用房、廉租房三种，这是对的，也是与国际接轨的。参考世界年收入与房价比为1：3-1：5的水平，中国可以考虑1：6的水平定位。按照家庭年收入乘6倍，大于当地平均房价乘100（平米）的，可以购买商品房。小于和等于当地平均房价的，购买经济适用房。家庭年收入乘20，还不能买100平方米住房的，可以享受廉租房。

　　这样算来，70％-80%的工薪阶层都应享受经济适用房，其中享受廉租房比例约为20%。这样通过土地的供应量对此三类住房进行控制，30%划给商品房，70%划给经济适用房，此中的30%建80平方米以下小户型，用做廉租房。对于商品房的管理则可以完全放开。
　
　　第二，从根本上阻止房地产商转卖土地。房价高升与土地买卖直接相关。除了政府以外，取消一切房地产商的卖地权力，房地产商拿到土地后，必须按照协议开发房产。不开发者只许以原价交回政府，政府可以按银行标准给予利息。

　　第三，设立经济适用房建设总局。去年我在新加坡调研发现，他们为84%的中低收入层提供的经济适用房，是靠非盈利的经济适用房建设局提供的，政府向该局提供低息贷款，向国家土地局购买专用的经济适用房低价土地，房子建成后除1-2室的用作廉租房外，大部分3室一厅住房以10万-20万新元的价格卖给中低收入阶层。为了保证我国经济适用房和廉租房的建设，需要借鉴新加坡经验，成立经济适用房建设总局。

　　第四，确定经济适用房承建单位时，可以先核算建房成本，之后进行招标。去年我在温州调研发现，一个小区的建设，通过定价委托的办法交房地产公司承建，每平米给房地产公司提成28元。结果，这个小区的住房售价不含土地费仅有610元。我们可以由此得到启发，首先对居民住房造价进行核算，然后通过招标交给房地产商进行承建。

　　第五，廉租房建设也可以学习深圳。深圳在新建写字楼时，在附近建公寓楼，基本是27-35平米的小户型。这样既可以方便职工，又可以减少交通拥堵。 
 

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来 源：21世纪经济报道
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