“为什么80平方米不可以做两居甚至是三居？”、“为什么一家三口的房子里要有两个厕所？”、“为什么只是晾衣服却需要4平方米这么大的阳台？”类似这样买房人的疑问，现在也是万科在考虑的问题。在万科集团董事长王石看来，从上世纪50年代到现在，中国人的需求、家庭结构发生了非常大的变化，但这几十年的住宅变化却不大，这种局面应该改变了。
　　“这需要一些创意”，王石说。
　　中国房地产报：这次的可能住宅的设计竞赛和青年群体住房需求的研究，都指向的是小户型，为什么关注小户型？
　　王石：六年前我们根据中国十个城市调查的结果得出的结论，中国是朝着小户型发展。当时同行的主力户型是125~135平方米，我们是105~115平方米，我们认为这样的面积更合理。
　　随着消费的理性带来住宅的合理化，我们认为在现在，80平方米左右的面积是青年群体消费的目标面积。他们对于住宅的位置，对于住宅的配置，对于住宅本身的性能等等，包括面积的要求，出现了分化。他们知道多20平方米不仅仅是多付20平方米钱，每年还多付20平方米管理费，这是非常理性的分析。为什么提出80平方米，我们怎么没提出更小的面积，这个面积是给设计师更多的畅想余地。
　　中国房地产报：为什么会选择青年这个群体作为万科的重点研究对象？毕竟最有消费能力的人群集中在中年这个群体。
　　王石：在六年前我非常明确地在公开场合讲，我认为中国城市住宅是超前性的，我们的住宅偏大。我们根据中国十个城市调查的结果得出结论，中国是朝着小户型发展的。当我们开始探索户型小型化所面临的问题的时候，我们一定要回答一个问题，不是怎么设计小型住宅，而是在小型住宅里这些居住的人是怎么住的。
　　去年万科做城市细分，我们把城市购房人群分为四种，其中重点是22~29岁的人群研究，然后我们再来看到底是什么带来家庭小型化，基于这个我们开始一年多对青年人群的调研。通过研究他们的价值观和生活形态，万科揭示出这些因素与房屋消费的关联，发现青年群体的户型需求特点，再将客户需求符号解译为设计人员可以理解的设计语言，从而进行更加精准的匹配产品的概念探索。
　　中国房地产报：除此之外，针对其他群体的研究也在进行中？
　　王石：我们这次研究和发布的是22~29岁这个群体的住房需求，当然仅仅研究他们是不够的，其他群体住房需求的研究也在进行中。从万科小户型的销售来看，我们发现我们的客户中有60%住户是自住，30%客户是买给别人住，可能是买给老人，可能是买给子女。我们认为在中国购房人群的主要支付者都在34~44岁，这是中国的一个特点。
　　中国房地产报：“可能住宅”的设计竞赛转化到商业操作层面的距离有多远？
　　王石：对于商业方面的转化，我们实际上并没有考虑太多。青年设计师有很多想法，但是他们不出名，他们的设计不一定很完善。万科作为行业领跑者，愿意并持续关注青年建筑师的成长，所以我们用“可能住宅”设计竞赛为他们提供一个展现创造力的舞台。
　　可以这样说，竞赛命题和参赛作品的导向是概念设计，与产品解决方案还相去甚远。比如我们第一届“可能住宅”的获奖设计很难转化到商业操作层面。但因为是可能性，这会给万科带来一些设计的灵感和启发。此外，通过这样的活动，我们更多地和建筑杂志社、青年设计师建立沟通，扩大万科在高等院校、建筑设计学院等方面的影响。从品牌来影响，希望优秀的人才毕业之后到万科工作。
　　中国房地产报：小户型与大户型，成本和利润，万科是怎样考虑的？
　　王石：就价格来看，应该是大户型价格要比小户型价格高，这是毫无疑问的。房型越大，毛利率越高，而且大户型建造成本也相对要低。相比之下，小户型建筑设计上比较复杂，施工要求也就比较高，所以仅仅从建筑成本来讲，小户型价格高一点是属于正常。从这一点大概可以看出大家为什么都看好大户型，因为小户型设计成本高，价格高一些就会被嫌贵。作为万科来讲，我们认为小户型比较适合产业化，但是如果让小户型合理，在设计上有相当难度，建造成本比大户型的高。
　　我们锁定客户终身去服务，不是说哪个利润最高我们就做哪个，我们为客户提供服务，让客户有一个依赖路径，所以我们产品线这几年小型化和高档化都在进行。
　　中国房地产报：小户型产业化，或者说万科住宅产业化这一计划目前遇到的困难是什么？
　　王石：小户型的产业化非常复杂，小型化就意味着有限的空间，它往往很容易定型，没有什么回旋余地，定型之后方便批量生产，尺寸不会变的。反而200平方米可以做出很多花样，可以在空间布局上做出多种可能。没有可变的余地将是小户型搞住宅标准化要面临的难题之一。
　　但现在万科的矛盾在于，产业化的方法、成本，比不产业化的成本要高，一旦控制不好会是非常之高，高到公司承受不了。
　　此外，住宅产业化不仅仅说你成本提高，同样还面临施工问题。我们搞实验楼就很困惑，解决不了窗之间连接的漏水，后来发现就是我们施工工艺太差。这是一系列的问题，成本是一方面，施工的技术这又是很重要的另一方面，如何把这二者结合起来，是一个渐进的过程。

 

原作者：万科集团董事长 王石
来 源：中国房地产报
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