贷款50亿日元建成的“奥林匹克饭店”1998年被法院强制托管的时候，几乎让所有人都跌破眼镜。“奥林匹克饭店”曾是国际奥委会在中国申奥期间惟一考察并获得了很高评价的中国饭店，但由于经营不善，严重资不抵债，其托管银行在2002年3月决定将其公开拍卖。最终几乎是在无人竞价的情况下，腾信科技孵化器股份有限公司以2.25亿元拍走了这个曾经风光一时的饭店。沉寂一年以后，当它以精装修、配送办公家具的小型写字楼“MOFFICE”出现时，带来的不仅仅是对解决销售或经营不畅楼盘方法的探讨，更涉及到北京巨大的存量房市场。那么，业内所估计的北京至少一千亿元的存量物业资产将何去何从？


大量存量房必须进行物业开发


      日前，全国住宅产业商会会长聂梅生指出，存量房数额过大，将带来两方面风险：第一，存量房占用大量资金，而目前我国房地产开发融资高度依赖银行，存量房难以交易变现给银行带来巨大的坏账风险；第二，存量房市场不盘活，增量房市场定价就不受约束，极易出现价格背离价值的情况，存量房市场活跃起来，其交易定价会对增量房价格起到参照和约束作用，在分流投资的同时，还可以约束增量房价格的快速上涨。


2005年旺销楼盘 

      对原有楼盘进行二次开发改造，并赋予产品全新的理念和功能，这在目前市场信息相对纷扰，购房者对产品关注度相对集中，开发模式相对单一，以及不明确的市场导向下无疑是一个亮点。


旧物业变脸重新赢回市场


      在北京，对旧物业进行改造重新赢回市场的经典案例并不少，这些改造通常会以以下三种情况出现：


     第一种，对项目户型进行改造，通常是“大改小”，代表作是“酥皮SOLO”。该项目原本是以中、大户型为主进行规划的，但由于设计有误，市场反应平淡，在原有基础上改成小户型后，在当时的春季房展会上，其22套小户型2小时内即被抢购一空。


     不仅是住宅，现在备受欢迎的小户型写字楼有的也是“歪打正着”的结果。位于赛特商圈的“美华世纪轩”原本以复式结构的一百多平方米户型为主，销售成绩差强人意。随后，开发商将复式结构变两层，以每间60—70平方米的小户型写字楼销售，没想到很受消费者青睐。


      第二种，直接采取“旧貌换新颜”的方式，迎合消费者的求新欲望。曾风靡一时的锋尚国际公寓正是如此。在一期的锦绣大地销售平平的情况下，二期的锦绣大地摇身一变，成为北京高科技住宅开山之作的锋尚国际公寓。墙体调控温度、中央吸尘、室内保持恒温的锋尚引来众多业内同行的关注，许多买房人被其精美、豪华、新奇的包装打动。


      同样旧貌换新颜的还有钻石公寓。北京金丰易居公司以每平方米5000多元的便宜价格从法院拍得了其中的75套房后发现，钻石公寓由于建成年数已久，外立面、楼内设备、大堂、院子、监控系统等都很破旧、落后，价格虽然有优势也无人问津。不得已，金丰易居准备拿出七八百万元启动旧楼翻新工程，其销售价格暂定低于同区域同档次的公寓。


      当然还有一种，就是改变物业类型，比如奥林匹克饭店变成写字楼，还有的项目将住宅改造成酒店，也能取得盘活物业的效果。
物业二次开发并不容易


      房地产行内有句话：“好房子是改出来的。”但采访中，也有开发商坦言，想盘活旧物业并不简单。有的物业必须通过收购才归属开发商，接手时资金是一大考验。另外，对物业前期调研工作要非常谨慎。通过在销售中获得的客户和市场信息、结合现实的工程情况，对投入和收益进行可行性分析，同时还要在不影响现有结构的前提下，按照政府的规定，提出可行性较强的修改方案，这有时比建一个新项目更难。


      当然，对建成后的产品进行修改也会受到很多技术上的限制，如政府的竣工审批要求、结构的安全保证、给排水管道的约束等等。

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来 源：靓屋网
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