认为执行力度大小决定市场变化

      昨天，国务院公布了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委局推出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中保证普通住房供应、抑制囤地、增加交易环节营业税、禁止期房转让等内容，成为继半年之内央行两次加息和今年3、4月出台两个“国八点”后，中央政府针对房地产投资规模过大，房价上涨过快等问题打出的又一“组合拳”。
      该“意见”的出台引起房地产业界的高度关注。据了解，由于“意见”中明确强调，加大对闲置土地的清理力度，不少在“8.31”土地大限后，手中握有大量土地的开发商感到了压力。有开发商表示，此次政府对此项政策的强调表明，政府不会在放手不管了，很显然这是对预期土地升值、抬升房价囤积土地行为的一记重击。

      业内人士认为，这项政策如果能落实将加大市场上住宅的供量，并有可能使更多的可用于开发建设的土地进入土地招拍挂市场。但采访中，相当一部分人对记者表示，此项政策对未来的供应会起较大作用，但对“8.31”土地大限前已确定的土地的影响取决于政府对政策的执行力。清查超期未动工土地并非易事，特别是在北京，大量协议出让的土地本身就存在着很多遗留问题，许多土地涉及拆迁、方案审批、规划调整等非开发企业因素。另外，很多土地项目的一张合同中包含了住宅、写字楼和商铺等多种物业形态，动工了其中一小部分，按规定即已经为开工，也有同属一个立项下不同物业采用几个土地出让合同的，由于没有明确的细则，处置难度很大。尤其涉及到无偿收回土地，由于很多土地因为非企业因素造成开工延迟，在收回时，政府应对企业在土地的前期整理中的投入给予一定的补偿。不分情况采取无偿收回土地不合理，且无法实施。很多业内人士认为，政府强调这项政策的主要作用在于警告囤地者，可督促开发企业加快商品房上市速度，以增加市场供给。

      为了抑制投机性和投资性购房需求，“意见”规定，2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。此外，“意见”还提出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案。“意见”还特别规定，普通住宅中，能同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下三个条件的，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20%。

      据了解，1999年8月1日起执行的房屋买卖税收政策对营业税缴纳的要求是，个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税，不足一年的差额征收。销售不动产的税率为5%。但各地执行情况不一，如北京此前没有收过二手房交易的营业税，卖房人只需交纳万分之五的印花税。对此，房地产业内人士认为，政府对住房转让环节营业税政策的调整，主要目的在于加大短期炒作成本，遏制投机炒房行为，防范私下交易行为。这项政策会对购房人的心理预期、市场的大势走向产生较大影响。但是，很多房地产中介企业认为，目前北京是按120平方米建筑面积界定普通住宅的，但现在市场上有很多房价很高的小户型公寓仅用面积确定普通住宅是不行的，政府对普通住宅的标准应给与更加严密明确地认定。

      很多开发企业认为，新政策在努力调整产品结构，加大中低价住房的供量，但这需要政府方面能及时拿出未来中低价商品房的建造计划，给予企业完整全面的网上交易数据的支持，这需要很高的推行成本，需要过程，短时内恐怕很难做到。

      为此，记者从建设部了解到，建设部已经考虑到房地产企业的一些疑虑，近日将对“意见”中涉及的具体问题对公众给予一个详细的解答。北京市建委有关人士也表示，目前对房地产企业及消费者关心的诸如普通住宅的认定标准、土地等一系列问题都在加紧研究中，不日将会明朗。(13B3) 

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     《关于做好稳定住房价格工作的意见》摘要

    一、强化规划调控，改善住房供应结构

      住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例。

    二、加大土地供应调控力度，严格土地管理

      对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要严格控制高档住房用地供应。

    三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

      要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。

    四、加强房地产信贷管理，防范金融风险

      要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

     五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

      对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
 
    六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度

      要加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本。要加快解决最低收入家庭基本住房需要。

    七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

      国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

    八、加强市场监测，完善市场信息披露制度

      要加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。

原作者：
来 源：中华工商时报 陆昀
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